14匹の猫と暮らす家、完成しました!引き続いて引越した後のドタバタもご覧下さい。
生命保険見直し・施工中はつなわたりの事実!
2008年11月06日 (木) | 編集 |
住宅取得をきっかけに生命保険を見直す。よく聞く話しです。

住宅ローンにはほとんど団体信用生命をつけるので、ローンを組んだらそれまでの生命保険は減額を考えていいという事はよく言われています。

ぺおぽんにもそういう風に考えていた時期がありました・・・。

いや、ローンが実行された後に生命保険を減額するのは正しいと思います。必要な補償額のうち、住居費がほぼゼロになりますから。

疑問に思ったのは、ローンを申請してから実行されるまでです。団体信用生命が発行するのはローンの実行後、つまり住宅が完成して引渡しのときです。ということは、工事中に施主が死亡した場合はローンは成立せず、団体信用生命も適応されません。

従来から入っている生命保険で支払えればよいですが、支払えなければ大問題です。注文住宅はマンションのように転売するのは困難ですし、契約解除というわけにもいきません。

私が入っていた保険は死亡時一括でもらえるお金と毎月月給のようにもらえるお金の2本立てになっています。が、一時金だけでは住宅取得費全額はまかなえないので住宅は手放すことになります。

死亡時にもらえる額を多めにしているお宅の場合も、元々の保証は賃貸を前提に額を設定してあると思いますが、住宅購入となると賃貸よりも多めの支出を想定してローンを組んであると思うので生活費に支障が出ることが予想されます。

ようするに、注文住宅は工事中に施主の身に何か起きたら大変である、という事です。
ローンの会社に問い合わせたら「事故に充分気をつけてください」といわれました・・・。
また、「確かに保証はありませんが皆さんそこまでは気にされません」とも言われました。
空白の期間を埋めるには掛け捨ての保険などに入るしかないそうです。

もともと11年前から入っている保険がバブルが弾けた後に入った保険なので利率も悪かったですし
あまりいい保険内容でもないことに気付いていました。
そこで、まず住宅取得費をまかなえる額の他社の掛け捨て保険に入ってローン対策とし、ローン実行後に古い保険を解約することにしました。解約返戻金で繰り上げ返済も出来そうです。ローン実行後は新しい保険のみで十分な保証となります。

今はそうでもないのかもしれませんが、昔の保険の外交員の方は遺族年金の事などご存じなくて、必要補償額の話の中でこちらから話を出しても「そんなものがあるの?」みたいな反応でした。どうしても話がかみ合わなくて押し切られるように高めの保険を組まされていました。

今は時代も進み、生命保険各社のサイトでその辺も含めてかなり正確に必要補償額を計算してくれます。
理詰めで死亡ご家族にどんな性質の収入がいくらあってどんな内容の支出がいくらあるので差し引きいくらの保証が必要であるか解説してくれます。営業の方に会わずに完全匿名で計算できるので気が楽なのですが、会社により年金の計算法などが違ってえらく必要補償額に違いが出ることがあるので数社で計算したほうがいいようです。この時保険料の見積もりまで出来るので安いところを見つけることも出来ます。

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住宅ローン減税、拡大で続行
2008年10月29日 (水) | 編集 |
今朝の日経新聞に住宅ローン減税が拡大の上続行される見通しとの記事がありました。

夏にも同様の記事がありましたが国土交通省の発表で、財務省がどこまで許すか不明な状態でした。今回は政府与党主導の発表でかなり実現化しそうな話です。今月中に景気対策案に盛り込んで年内に詳細が決まるそうです。

減税の内容も夏の発表からさらに大きくなっており控除対象の上限額は5~6千万円で期間は10年、最大600万円の減税になるそうです。所得税で引ききれない分は住民税から引いてくれる案も出ています。
1999年ごろの減税額は最大580万円くらいだったそうで、麻生首相の指示通り過去最高の減税になるようです。それだけ現在の不況が深刻なのかと考えると恐ろしくなりますが個人的には朗報です。今年入居だと最高160万円ですごい差がついてしまいます。あくまで最大600万円と言うことで、ローンの残高が少なければ今年と同等と言うことになりますが。

減税の基準になるのは入居日で、調べてみると住民票の移動日のほか引越し業者の領収書の日付なども入居日の証明になるそうです。
今の予定だと年内入居は微妙だったので控除は半ばあきらめていましたが、思いがけずいいほうに転がったようです。着工時に智建ホームさんをせかしてしまって申し訳ないのですが、これだけ差がついてしまうと家賃を余分に払ってでも年明け入居にしたくなります。いや、600万満額控除になるわけではないですけどね。

現在の控除期限は12月末までですが、新制度はいつからなのかがちょっと気になります。まさか空白期間は出来ないとは思いますが、新年度からとかだったらどうしましょう。まあ、所得税なんかのしめは年末なので制度上大丈夫だろうとたかをくくってますが・・・。

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住宅ローン控除の延長・拡大?
2008年08月16日 (土) | 編集 |
本日の日経新聞に住宅ローン控除についての記事が載ってました。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080816AT3S1501Q15082008.html
2008年末までだった控除を2009年以降も5年間継続、控除対象のローン残高を2000万円から3000万円へ拡大、省エネ・2世帯住宅への優遇措置を予定しているとのことです。

年内入居が微妙になっている状況で救われるニュースです。ただしこれ、国土交通省の発表で、これから財務省とのすり合わせが始まるとのことで額は小さくなる可能性はあります。

以前から経済アナリストの皆さんが今の状況で住宅ローン控除をなくすのは不可能で、減額しながら来年も継続するだろうと予測されていました。住宅業界は受注が減っていて深刻な状況だそうです。もし今年の12月末で本当に控除がなくなるとすると、今年中に完成が見込めない8月以降の契約や着工は激減する恐れもあるわけで、政府としてはそろそろアドバルーンをあげておく必要があるのでしょう。

残高の制限を上げるのは難しいのではないかとの読みがあるようですが、省エネ住宅優遇等は実現の可能性が高いようで期待できます。

取らぬ狸の・・ではありませんが、子どもの転校の時期もあるのでいつ完成していつ入居するのか悩みが増えそうです。


つなぎ融資
2008年07月25日 (金) | 編集 |
本日つなぎ融資の契約を済ませました。

土地を買ってそこに家を建てるというのはごく当たり前のパターンと思っていたのですが、色々なサイトや本を見ても「特殊な例」として扱われています。ほとんどの住宅ローンはマンションや建売、建築条件付土地など売主が1箇所で一括決済をするのが前提のようです。

フラット35も審査にとおっても家が完成しないと土地代の分が融資されないので、土地を取得して家を建てる場合は土地の分は自己資金で払うか、つなぎ融資を受けて土地代を払い家が完成してフラット35の融資が実行されたところでつなぎ融資を返済するかしなければいけません。

このつなぎ融資は利子も住宅ローンより高めですし、手数料も別に必要です。住宅ローン会社の都合で余計なお金がかかるのは釈然としませんが、注文住宅を手てるのは贅沢と知れい、という事なんでしょうか?まあ、貸してもらえるだけありがたいと思うべきなのでしょう。

新生銀行は土地と建物別立てのローンにしてくれるのでつなぎ融資の必要がなく期待していたのですが、土地の審査が厳しくてだめでした。

フラット35にするに当たっては残念ながら土地代を現金で払えるほど自己資金がありませんのでつなぎ融資を受けました。自己資金は智建さんに中間金として払うので土地代は全額融資としてもらいました。

フラット35の審査が通った後つなぎ融資の審査に時間がかかったので「もしやまた審査が通らないのでは・・・」と不安になりましたが予定より5日遅れで通知が来ました。

土地売買家約から2ヶ月かかりました。ここまで長かったですが、後は8月4日の決済が済めばはれて土地が自分のものになります。
2008年6月~7月SBIモーゲージでなんとか・・・
2008年07月20日 (日) | 編集 |
銀行2件から融資を断られました。
方便なのかもしれませんがどちらも土地に難ありとの評価です。

もしかしたらとんでもなくまずい土地を買おうとしている?心配になりました。

結局最初に不動産屋さんから紹介を受けたSBIモーゲージさんにお願いすることになりました。
担当の方は「協定道路で家が建つという市の回答書があるから大丈夫ですよ」と頼もしい言葉。

でもここでもだめならローン特約で契約解除してもらおうと考えてました。実は土地にも難が有りそうだし、家のほうも打ち合わせを重ねると予想以上に予算が膨れてきてしまったため夫婦でブルーになってたんです。マリッジブルーとはこういうものかと思いました。子供の転校もかわいそうだし、ローンがだめだったらまた今住んでる地域で普通の土地を探そうか、なんて話してました。

かな~り不安に待ちましたが7月中旬になって承認が出ました!いや長かった。智建ホームさんとの契約も住んでいましたのでドキドキでした。話がうまく進みだすとブルーな気持ちも薄れてがんばる気になりました!

フラット35は完成時の決済になるので土地の分はつなぎ融資になるんですが、この審査にまた時間が掛かりました。道路関係で引っかかったようです。当初7月29日決済の予定が8月4日決済に変更になりました。

8月2日の地鎮祭は延期か・・と思いましたが、売主さんのご好意で先にやらせていただくことになりました。
2008年5月~6月ローンが通らない・・・
2008年07月20日 (日) | 編集 |
5月後半に土地の契約をしました。
その後すぐに住宅ローンの申請を開始しました。

額が大きいので金利が0.3%も違うとトータルの支払額は200万以上変わってきます。
不動産屋さんからはSBIモーゲージさんを紹介されました。フラット35のなかでも低金利の所です。

フラット35は金利が安めで保証料も不要なのですが、団体信用生命保険が別途加入のため0.3%くらい別に掛かる計算になります。

フラット35のおかげで他の金融機関も以前は扱わなかった35年超の固定金利ローン商品を扱いだしました。それらは団信込みが多く、利子や手数料などを込みにした総支払額で見るとフラット35より200万くらい安くなります。繰り上げ返済などすればこの差は縮まるとはいえ200万は大きいです。

利子が安めの大手銀行やフラット35の総支払額の比較がall about japanにあります。
http://moneylife.allabout.co.jp/01000117/
ネット専業銀行が安いんですが、土地を購入して家を建てるというやりかたに対応は難しそうなので店舗型の銀行に申し込んで見ました。

まずはみずほ信託銀行。電話で申し込んだ後、先に不動産屋さんが必要書類を提出してくれました。借り入れ予定額と収入の比からは十分通りますといわれていましたが、数日で土地の道路付けが悪く担保にならないとの返事・・・・。対応が早くてそこはよかったです。

次は新生銀行に問い合わせ。ここは店舗はあるものの富裕層が運用相談する場でぺおぽんは場違いでした。住宅ローンなどは説明するだけで実際の書類提出などは全てローンセンターと電話と郵送で行なうというものでした。これってほぼネット銀行ですね。

ここでも収入などの条件は満たしているとのことで、予備審査はあっさりパスしましたが、やはり土地が担保価値なしとして断られました。しかし、ここは追加書類も次々要求してくるし審査も長く引っ張られた挙句断ってくるし、対応は最悪でした。
安くする分マンションなどの単純で審査に知識も要求されない分野だけ扱うつもりなのでしょう。逆に新築マンション購入などでベンダーと提携している場合は金利も安く繰り上げ返済もしやすいので利用したい銀行です。

ローン申請の際に口座を作らせられましたが、コンビニでの引き落とし無料とか、他行への振込みが回数制限つきながら無料とか便利な口座で、悔しいですが今はメインバンクになっています。富裕層の投資や住宅ローンの利益で上記のサービスが出来ていると考えると良いとこ取りなのかもしれません。